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古人买房也艰难:揭秘古代如何调控房价

2016-10-07 来源:中国新闻网
 
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  只能购买邻居的房

  先说西汉的限购政策。

  西汉建国后不久,大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:

  “欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令·户律》)

  这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

  比方说,小明、小强和小红仨人是街坊,小明挨着小强住,小强挨着小红住,在小明和小红当中隔着一个小强。那么好,小明可以买小强的房子,小强也 可以买小红的房子,但小明却不能买小红的房子,因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅,政府就“不许”,禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。

  幽静古镇令人向往

  限制兼并 方便检举

  要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来是很复杂的,我们概括地给出这么几个原因:

  一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。” (《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但是卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”想买房可以, 问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖,要是碰到这种好机会,你就买;要是碰不到,还是打消购买第二套房的念头吧!事实上,一人想买房而刚好其邻 居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。

  二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人 头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻 居,以资奖励,这叫“举发”。邻居们想举发,必须知道你家的底细,如果你经常搬家,像候鸟一样迁徙,邻居是很难清楚你家底细的,所以为了方便邻居们“举 发”,政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政 府便于管理。

  按爵位划分宅基地

  据我所知,西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分?按爵位。您知道,秦汉两朝,上至官员,下至百姓,大多数成年男子都有爵位。爵位越高,其 家庭分到的宅基就越大。比方说,您是“彻侯”(第一等爵位),朝廷就会分给您将近300亩的一个大地块,这块地不是让您种庄稼的,是让您盖房子的,随便 盖,可以盖成一个小城堡;而如果您是“士伍”(最低等爵位),朝廷分给您的宅基地就只有长宽各30步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位,一 “步”是1.43米,30步即43米,长、宽各43米,那就是1849个平方米。朋友们,现在谁家能有这么大一块地盖房子,那铁定是中产了,可在汉朝,这 是最小的宅基单位,因为那时候刚建国,人多地少,算算人口密度,比现在的澳大利亚都地广人稀。

  唐宋元明的购房限制

  进入唐朝,政策又变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,我用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢?就是买地皮 也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。

  唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居是不是同意。

  五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

  宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

  元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。

  明朝的规定跟元朝相同,这里不赘述。

  事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不 鲜,解放前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,如有意见赶紧提,别等成交之后再找后账(参见1946年 11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

  卖房先问亲邻

  在宋朝买房,与元、明、清三朝一样,都是先立契,就是签合同,再输钱,就是契税,最后印契,就是请有关部门在合同上盖章。

  事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫遍问亲邻。宋太祖时期有明文规定:凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并 得交易。可见,卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头容许,正规的做法是“依账取问”,就是拿一个小本 子列个“问账”(元代叫问贴),把亲戚邻居的名字都列在上面,并写明我想卖房的理由,以及想卖多少钱然后先交给卖房人的亲戚,如果他们拒绝,再去找邻居, 问问他们是否愿买。总而言之,问账上密密麻麻列满了大家的签名,才有权把房子卖给别人,否则就是违法,族人四邻就有可能去举报。

  帝制时代的廉租房

  古时也有廉租房,但都是民间性质的。唐宋时期,廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的,建房的资金是信民捐献的,历年的房产维护费用可以从香火 钱里冲销。唐宪宗元和年间,白居易进京赶考,前后两个月,就一直租居在一个叫华阳观的道观里,因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾,早年赴金朝中都燕京应试, 为了省钱,住的是现在北京的悯忠寺。

  明清时期,又多了个廉租房的来源,那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所,凡是像样的会馆,都有戏台、议事厅,以及客房。客房是为旅居在外没有住处的同乡准备的,租金非常便宜。

  后唐的楼市调控

  后唐庄宗李存勖颁发过一道赦令:其空闲有主之地,仍限半年,本主须自修盖,如过限不见屋宇,亦许他人占射。后唐明宗李嗣源也有类似规定:诸色人等置到田 地,并限三个月内修建盖造,须见次第。这两条很像我们国土部的《闲置土地处置办法》,只不过我们规定的闲置时限是两年,后唐规定的是半年和三个月。

  后唐通过禁止捂地来平衡供需,收到了打压房价的奇效。盛唐时期,有个马周在长安购买房基一亩,花了铜钱200万,而在后唐的首都洛阳,连店基地,每亩价钱七千,房价大幅下降。

  为什么强求“先问亲邻”

  到这时候,大伙的问题应该来了:买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,干嘛还得经过卖方族人和邻居的同意呢?这里有他们什么事啊!拙著《千年楼市:穿越时空去古代置业》(花城出版社2009年出版)对这个问题有详细解答,其实概括来讲,原因无非两条:

  一、为了保护宗族财产不流失。您知道,古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人 的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要 求“求田问舍,先问亲邻”。

  二、跟西汉时一样,为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。

  严禁官员买房

  从元朝开始,还出现了一种有趣的购房政策:不许当官的买房。

  严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。为什么做出这种规定呢?还是两条原因:

  一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中,死在他们铁蹄下的平民也不少,那些平民的房子也因为无 人看管而收归国有。这样,在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以随心所欲地分给各级官员,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能 分到房子,没必要再去购买。

  二、南宋刚刚灭亡那会儿,一批蒙古人跑到江南做了官员,这些人素质极低,嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且 强奸杀人;购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见《至正直 集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈于是颁布了禁止蒙古官员在江南购置产 业的严令。

  到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。

  明朝的规定是这样的:

  “凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光裤子打五十板,开除公职,最后还要没收你买的房子。

  清朝的规定更厉害:

  “凡有司官吏,不得于现任处所置买田宅,违者笞五十,解任,田宅入官。”(《大清律例会通新纂》卷8《户律·田宅》)这一条是照搬明朝的法律。

  “旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)不光限制官 员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官 员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。

  严禁子弟随任

  更有意思的是,在乾隆时期,不光严禁旗人在工作所在地买房,还严禁旗人官员带着年满18岁以上的儿子上任。乾隆七年,“定旗员子弟随任之例”, “向来旗员子弟随任在外,年至十八岁者,例应来京。”“子弟在京长养,年过十八岁以上者,非奉特旨,不得随任。”(《乾隆实录》卷158)旗人在外地做 官,其儿子(也包括孙子、侄子和外甥)如果不到18岁,可以跟着他在工作所在地居住;如果超过18岁,必须送回北京。

  为什么会有这样的规定呢?跟当时旗人子弟过于蛮横有关。据《乾隆实录》记载,旗人在外地做官,其子弟如果跟着上任,则狗仗人势、欺男霸女、祸害 地方百姓,碍于旗人官员的面子,地方司法机关还很难惩罚他们,乾隆思来想去,干脆把这帮“衙内”留在北京,强迫他们跟他们当领导的爹分开。因为北京是天子 脚下,旗人子弟再横,也不敢在皇帝跟前发威,这样管束起来就容易多了。

  为什么不让官员买房

  回过头来说说明清两代为何会禁止官员在工作所在地买房。

  原因其实很简单:官员受贿的形式多种多样,唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清,既然难查清,干脆就不让他们在工作所在地拥有房产。不管是谁,只要在任职地买了房,就默认他是贪污,就摘他的乌纱帽,打他的屁股,没收他的房子。

  在中国古代,最不利于职业开发商生存的,还是政策因素。具体些说,就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。在唐朝,商人属贱民,贱民老板去买 地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而每超出一亩指标,即须挨10大板。

  古代有今天意义上的房产商吗?大量囤地会受什么惩罚

  白居易苏东坡当年是怎样买房的

  苏东坡

  一个宋朝房奴的艰辛生活

  房子,可以说是现代人最最关心的话题,特别是近年来房价不断疯涨的形势,令所有人都疯狂起来。有半夜排队买房的,有手里拿着一大批房不肯卖的,有甘愿赌上后半辈子幸福也要买大房的,还有更多人只能眼睁睁看着房价往上涨而买不起的……

  面对房地产市场里各种光怪陆离的现象,我们不禁要问,是否只有现代人才会面对如此紧张的房产问题?如果生活在古代,我们还需要为买房发愁吗?

  周厉王买地花了多少钱,铭文上没写。不过李开周说,有人买地,有人卖地,说明当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,房地产市场已经有了雏形。

  有土地买卖,就应该有房产商开发。那么,最早的房地产商究竟出现在什么时候呢?是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢?

  古代只有二手房买卖,倒腾房地产多为玩票

  李开周告诉记者,如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业,那么中国古代肯定是没有这样的开发商的,因为中国古代没有企业,而且在古代,房地产市场主要还是以二手房买卖为主。

  在古代,一套住房的第一代业主,一般都是自主建房,也就是说,这套住房最开始一般都不是从市场上买来的,都是第一代业主自己盖的。房子盖好后,因为种种 原因,这套房子被卖掉,卖给第二代业主,然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说,从战国到明清,中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房,也不存在产权 年限一说。

  但是李开周说,所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的一种,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的开发商,只有业余的开发商。

  职业开发商到民国才正式出现

  为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者,首先,从汉朝开始,传统中国一贯重农抑商,单靠造房子赚钱,会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂,据他 描述,当时只要有人盖房子往外出租,大伙就说这人是市井小人,挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候,连做房东都受歧视,更别说做开发商 了。

  在唐朝,商人也属于贱民,再有钱的商人也是贱民,贱民老板去买地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢?

  唐朝法律规定:“诸占田过限者,一亩笞十。”意思是买地超过指标的,得挨板子,每超出一亩指标,挨10大板。

  北宋开封的拆迁费每户相当45600元人民币

  虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”,环境和政策对他们都不太有利,但是在拆迁问题上,始终还是开发商们占优势。就比如窦乂,他就知道要搞房地产,首先得朝上有人,于是傍上了当朝太尉。

  白居易

  买不起市区房的白居易权当候鸟族

  古代人买房子,也跟现在人一样,要考虑很多因素。

  第一也是看房价是否承受得起。不管是古代购房者,还是现代购房者,买房之前都会掂量一下楼盘的价格和自己的腰包。比如苏氏兄弟,一辈子也没在首都买房,而是到其他相对便宜的地方买房。而唐代诗人白居易买房更有意思,跟现代都市打工族的买房经历很像。

  白居易二十八岁考中举人,二十九岁考中进士,三十二岁参加工作,干的是“校书郎”,就是在中央办公厅负责校对红头文件的工作人员。级别呢,是正九品,相 当于一个小县的县长,不过工资却不低,每月一万六千钱。白居易在长安东郊常乐里租了四间茅屋,因为离上班的地方远,又养了一匹马代步,此外还雇了两个保 姆,这样每月的开销是七千五百钱,剩下八千五百钱存起来。但是存了十年,他也没能在长安买下一套房子。

  后来白居易觉得这样长期租房不是办法,就跑到陕西渭南县,也就是长安城的卫星城,买下一处宅子,平时住在单位,逢假期和休息日就回渭南的家。有点和现在的大都市白领差不多,在郊区买房不住,而在城里租房上班。

  宋朝江浙一带也出现过房奴,有个叫张仲文的宋朝人写了一本书,书名叫《白獭髓》,这本书里描写房奴生活:“妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。”存款和借来的钱都砸到房子上了,只能节衣缩食还债,不但老婆孩子身上没一件好衣服,连被子都是租人家的。

  清朝也有房奴。光绪年间,北京有人买不起房,就自己盖,盖也盖不起,就借钱盖,然后慢慢还。有一首竹枝词唱道:“搭得天棚如许阔,不知债负几多钱?”

  至于古代贷款买房的事情是到清代才出现的,清朝就出现业主拿着产权证明去当铺办理抵押贷款,而真正意义上的住房按揭,是到民国时代才有。

  两千九百多年前的一桩地产交易

  要了解古代的房地产市场,首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中,房地产交易也就是最近二十几年的事情,而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户,这些热门词汇都是最近这些年才出现的。其实,事情并不是我们想象的那样。

  研究古代房地产多年的著名专栏作家李开周告诉记者,现在房地产市场上所有的现象在古代也有,根据考古实物和历史文献证明,中国在西周时就出现了土地交易,在战国时就有房屋买卖。

  西周青铜器鸭形盉

  在一个名字叫“盉”的西周青铜器上,就刻有一段关于地产交易的铭文,意思大致就是在公元前919年农历三月份,一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品,包括两块玉,一件鹿皮披肩,一条带花的围裙。

  这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

  而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后,也就是周厉王三十二年又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。

  这次记录的是周厉王买地的事,周厉王为扩建王宫(博客,微博),买下一个叫鬲从的人的地,没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账,周厉王派人对鬲从说:“你别怕,我一定会照价付款的,如果我赖账,就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。

  周厉王买地花了多少钱,铭文上没写。不过李开周说,有人买地,有人卖地,说明当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,房地产市场已经有了雏形。

  周厉王姬胡

  有土地买卖,就应该有房产商开发。那么,最早的房地产商究竟出现在什么时候呢?是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢?

  清朝房价:普通人一年收入够买一套房

  清朝末年人口大约4至5亿,是现在的1/3。那么,清朝房价是现在的多少呢?

  最靠谱的比较,是用普通人的年收入来比,看到底多少年的收入可以买一套房。

  七个例子

  由于清朝人不研究房价,所以查不到系统的材料,只能找几个例子,不知道是否能全面反映出当时的情况:

  例一:乾隆十六年(1751年),天津丁予范在刘家胡同二道街买了一块地,盖了一处四合院,这四合院占地近一亩,盖了10间房,连买地带盖房,花了180两银子。

  例二:道光十八年(1838 年),天津任秀坡花200两银子,把丁予范在刘家胡同二道街开发的这套四合院接了下来,加盖一间客房、一间门楼、三间书房、三间板房,总共投资了350两,最后卖了600两。

  例三:乾隆十二年,北京内城西北角太平湖东(新街口),七间半85两,相当于现在12750元。

  例四:乾隆十三年,北京内城新帘子胡同(长安街南,新华门与和平门之间),四间瓦房70两,相当于现在10500元。

  例七:咸丰七年(1857),浙江山阴县三十六都三图有人卖房,共计平房3间,卖了60两(同上)。

  (备注:下面按每间大约15平方比较)

  当时米价

  大米与稻谷

  为了能与现代可比,按大家常用的粮价来做衡量。

  在清朝米价的波动比较大,按最太平盛世的清乾隆年间算,粮价大约15文钱/升。一升米据说大于1斤,不到1.25斤,按照最多1.25斤来算,现今超市 的米价1.8元/斤,则一升米价格为2.25元/升。1两银合1000文,1000/15×2.25=150元,清乾隆的1两银子相当于现在150元。

  房价与米价比较

  清朝古宅

  1两=1000文,则新街口的房子(七间半)换算=85000文,新帘子胡同的房子(四间)=70000文,分别相当于5667升米和4667升米。

  如果每间房子按照25平方米计算,新街口房子面积187.5平方米,新帘子胡同的房子面积100平方米,则新街口的房价为30.23升米/平方米,新帘子胡同的房价为46.67升米/平方米。

  一升米据说大于1斤,不到1.25斤,姑且按照最多1.25斤来算。超市的米价1.5元/斤,则一升米价格为1.88元/升。目前,新街口的二手房单价在3万元/平方米。

  用升米来衡量,今天的房价就是15958升米/平方米。

  今天的房价粮价比,是清代的528倍!也就是说,今天要想买同样的房子,得用比当年多527倍的粮食去换。

  房价与收入比较

  房价与收入

  《大清会典》卷二一“文职官之俸”条:“一品岁支银180两,二品150两,三品130两,四品105两,五品80两,六品60两,七品45两,八品 40两,正九品33两有奇,从九品、未入流31两有奇”。此为基本工资,称“正俸”;而“京员(中央机关和京城地方官员)例支双俸”,即在基本工资之外加 发同样数目的津贴,称“恩俸”;此外“每正俸银一两兼支米一斛,大学士、六部尚书侍郎加倍支给”,称“俸米”;三者相加,就是清朝公务员的工资了。

  一个七品知县工资45两加45斛米,年收入约合56两银,相当56×150=8400元。(1斛相当100升)

  清五品郎中何刚德《春明梦录》云:“余初到京,皆雇车而坐,数年后始以24金买一骡,雇一仆月需六金;后因公事较忙,添买一跟骡,月亦只费十金而已。”一只骡子24两×150=3600元,一个仆人月工资6两×150=900元,比现今的标准略低。

  从以上可以看出,清代的官吏收入是很低的,一个七品知县的工资抵不上一个仆人,所以清代的官员贪污是必然的,所谓3年清知府,十万雪花银,实在与工资不成比例,所以实际收入高得吓人,相当于年收入500万元。

  清代无论官吏还是仆人,在北京市区范围内买得起一套四间瓦房(草民买差一点的),相当现在100平方米的房子,需要多少银子呢?

  答案是:普通人一年的收入就够买一套房子了。

  (现在说的一人多少年收入买一套房,也是取普通人。不要拿一个穷困农民的收入来算,那样的话,他1000年的收入也买不起北京新街口一套房)

  并且,清朝人买的,基本上还是连排别墅型,还没有公摊面积。

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